저당권, 근저당권은 무엇일까?

부동산 공부를 하거나, 부동산 관련하여 업무를 보다보면 저당권과 근저당권이라는 말이 종종 나오곤 합니다.

하지만, 대체 무슨말인지 알수가 없습니다. 가늠조차되지 않는 것이 현실입니다.

그래서 오늘은 저당권과 근저당권에 대해서 알아보려고합니다.

 

 

 

 

 

 

저당권이란 무엇인가?

 

"집을 저당 잡혔습니다" , "저당권이 1억이 있는 집이에요"라는 말을 간혹 들어보셨을 것입니다.

저당권은 돈은 빌려주는 대신 담보로 제공된 부동산에 대해 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

 

이렇게 쓰니 무슨말인지 잘 모르겠죠? 예를 들어보겠습니다.

A씨가 B씨의 집을 담보로 돈을 빌려주고 저당권을 설정합니다. 그럼 후에 그 저당권을 근거로 경매를 신청할 수 있습니다. 이 경우, A씨는 다른 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있습니다. 이런 권리를 '우선 변제권'이라고 합니다.

 

이 때 담보로 삼는 부동산은 꼭 대출자의 소유일 필요는 없고 다른 사람의 부동산을 담보로 잡을 수도 있습니다.

사람들이 말하는 '보증'이라는 것 입니다. 이때 자신의 물건을 담보로 제공한 보증인을 '물상보증인'이라고 합니다.

 

 

 

 

 

근저당권이란 ??

 

저당권은 이제 알겠지요? 그럼 이름이 비슷한 근저당권이란 무엇일까요? 예를 들어 설명드릴게요.

 

은행이 A씨에게 5천만원을 빌려주었습니다. A씨는 2천만원을 빨리 갚았습니다. 그럼 채권액은 3천만원으로 줄어듭니다.

반대로, A씨가 연체가 생겼다면 채권액은 5천만원보다 커지게 됩니다. 

그런데, 채권액이 바뀔 때마다 저당권을 말소하고 다시 설정하게 된다면 매우 번거로울 것입니다.

근저당권은 이런 불편을 해소하기 위한 것입니다. 미래의 채권을 일정액의 한도에서 미리 담보하는 저당권입니다.

 

다시 예를 들어보자면.

A씨의 대출금은 5천만원이지만 은행이 채권 최고액을 넉넉하게 6500만원으로 근저당권을 설정한다면, 실제로 채권액이 줄어들거나 늘때마다 저당권을 다시 설정하는 번거로움을 피할 수 있습니다.

즉, 근저당권의 채권최고액은 채권액의 최고한도입니다. 하지만 실제로 빌린 돈은 그보다 작을 수 있습니다.

 

우리가 은행에서 돈을 1억을 빌릴때, 근저당권의 채권최고액은 120~130%인 1억2천이나 1억3천으로 설정하는 경우가 많습니다. 앞서 말씀드린 번거로움을 피하기 위해서 입니다. 대부분의 채권자가 저당권이 아닌 '근저당'을 설정합니다.

 

 

 

 

 

한정 근저당권 VS 포괄 근저당권

 

근저당권은 두가지로 나눌수 있습니다.

1. 한정 근저당권

2. 포괄 근저당권

 

한정 근저당권은 채권을 특정한 근저당권

포괄 근저당권은 특정하지 않고 후에 생길 모든 채권을 담보로 하는 근저당권

 

이해가 쉽지 않으니 예를 들어 설명해보겠습니다.

은행이 돈을 빌려주면서 A씨의 주택을 담보로 잡고 근저당권을 설정했습니다. 

상황이 넉넉치 않은 A씨는 담보대출도 갚지 못했고 은행의 카드 대금도 연체했습니다. 이에 은행은 A씨의 주택을 경매로 넘겼습니다.

 

이 때, 은행이 한정 근저당권을 설정해두었다면, 대출금은 배당으로 돌려 받을 수 있지만, 연체된 카드대금은 돌려받을 수 없습니다.

은행이 포괄 근저당권으로 설정했다면, 매각 후에 대출금과 연체된 카드대금까지 우선 변제권을 주장해서 받을수 있습니다. 

 

저당권과 근저당권은 등기부에 각각 구별해서 기록하지만, 한정,포괄 근저당권은 단지 '근저당권'이라고만 되어있기 때문에 알아볼수가 없습니다. 단, 설정계약서에 "장래의 불특정 채권을 모두 피담보 채권으로한다"라는 특약이 있다면 포괄 근저당권으로 인정됩니다.

대부분 은행에서는 포괄 근저당권으로 설정을 합니다.

 

 

 

근저당권은 왜 필요한가?

 

저당권과 근저당권의 효력은 같습니다. 여기서는 근저당권이 현실에서 많이 쓰이기 때문에 근저당권으로 설명하겠습니다.

 

1. 근저당권은 경매 신청권이 있습니다. 그래서 채무자가 빚을 갚지 않았을 경우, 소송없이 바로 부동산 경매를 신청할 수 있습니다.

 

2. 근저당권은 우선 변제권이 있어 다른 후순위 채권보다 우선적으로 돈을 배당받을 수 있습니다.

배당 순위가 앞에 있고 배당받을 수 있는 재원이 충분하면 모든 금액을 전부 돌려 받을 수 있습니다.

만약, 한 부동산에 여러 근저당권이 있다면, 배당은 등기의 순서에 따르고, 후순위 근저당권자는 선순위 근저당권자가 배당을 받고 남은 돈에서 배당을 받습니다.

 

3. 근저당권은 경매로 부동산이 매각되면 모두 소멸됩니다.

돈을 돌려받기 위해서 설정한 권리이니 배당을 받으면 끝입니다. 그렇기에 근저당원은 매각과 동시에 효력이 사라집니다. 경매를 통해 부동산을 낙찰받은 사람은 등기에 있는 근저당권을 말소해달라고 신청가능합니다.

 

PS.

근저당권자가 경매로 돈을 모두 돌려받지 못하면?

안타깝지만 경매로 부동산이 매각이 되면 근저당권은 한 푼도 배당을 받지 못하더라도 소멸이 됩니다.

 

 

 

 

 

마무리

최근에 공부를 하다가 알게되어 이렇게 글을 썼습니다. 

사실 말은 많이 들어보았지만, 말 자체가 어렵고 복잡하기 때문에 잘 알아두시면 좋을 것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

 

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