이사할 때, 세입자에게 필요한 상식 6가지.

이사를 갈 때, 아무렇지 않게 부동산업체에 의지한채로 이사를 가시곤 하나요?

정말 이런 일은 드물지만, 부동산업체를 끼고 이사를 하시더라고 사기를 당하시거나, 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 생기곤 합니다. 이런 일들을 미리 방지하고자 이 글을 씁니다.

 

 

 

 

 

1. 계약 전, 권리 관계를 확인해야합니다.

 

 

등기부를 확인해서 근저당권 등의 권리 관계를 확인하셔야합니다.

근저당권 설정이 되어 있지 않은 부동산을 구하긴 쉽지 않은 것이 사실입니다만, 부동산의 시세, 전세 보증금등을 감안하셔서 근저당권이 과하게 설정된 경우를 피하시는 것을 권고합니다. 

쉽게 풀어 말씀드리면, 이 건물이 가지고 있는 빚이 얼마인지를 파악하시라는 이야기입니다.

또 임대보증금 잔금을 치르는 것과 동시에 근저당권을 말소하거나 일부 대출금을 갚아 감액등기하는 것을 계약서에 특약 사항으로 명시하는 것도 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

 

2. 이사 당일 전입신고, 확정일자

 

임대차 계약서를 들고 가까운 주민센터를 방문해서 전입신고를 하고 확정일자를 받으시는 것을 추천 드립니다.

이는 최우선적으로 하시는 것을 권고합니다.

물론 후에 받을 수도 있지만, 그 기간 동안 집주인이 은행 대출 등을 받아 은행이 근저당권을 설정하면 권리 관계에서 후순위가 되기 때문에 먼저 하시는 것을 추천드리는 것입니다. 

만약 집이 경매가 된다면 배당순위가 뒤로 밀릴 수 있기 때문에 이사 당일 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요.

 

전입신고는 온라인으로 가능합니다. 정부24(https://www.gov.kr/portal/main)

확정일자는 대한민국 법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr)에서 신청가능.

정부 24 메인 페이지.

 

 

 

 

 

3. 전세권과 확정일자의 효력.

 

전세권 설정 계약서를 쓰고 보증금을 주고, 등기부에 전세권 등기를 하면 '전세권'이 됩니다.

임대차 계약서를 쓰고 등기를 하지 않으면 '임대차'가 됩니다.

 

전세권을 설정할 경우, 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 별도의 소송절차 없이 바로 법원에 경매를 신청 할 수 있고 또 다른 채권자가 경매를 신청했더라고 후순위 채권보다 우선 변제권이 인정됩니다.

 

다만, 전세권의 경우 집주인이 동의해야 가능합니다. 하지만 집주인의 허락을 받는 것이 말처럼 쉽지 않습니다.

 

 

그래서 주택임대차보호법은 임차인이 '전입신고'와 '점유'(실제 입주해서 거주하는 것)대항 요건을 갖추고 확정일자를 받으면, 임차권이나 전세권을 등기한 것과 같은 효력을 가지도록 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

4. 만기가 지났는데 보증금을 돌려주지 않을 때.

 

만기가 지났음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 소송으로 확정판결을 받은 후에 경매를 신청해야합니다. 시간이 오래걸리는 일이기 때문에 당장 이사를 해야할 상황이라면 매우 난감합니다.

 

전세보증금은 나중에 소송을 통해 받기로 하고 이사를 하려고 해도 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 대항력과 우선 변제권을 잃게 되고, 그렇다고 주민등록을 지금 집에 남겨두고 이사만 갈 경우, 새집에 전입신고를 못하기 때문에 새집의 전세보증금을 지킬 방법이 없으니 이럴 경우 답이 없습니다.

 

이럴 경우, 법원에 신청하면 집주인의 동의가 없이도 임차권을 등기할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

5. 임차권 등기

 

임차권 등기를 하면 임차인은 전입신고를 안 하거나 실제로 살지 않아도, 그리고 계약서에 확정일자를 받지 않아도 대항력과 우선 변제권이 생깁니다. 

그래서 다른 곳으로 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선 변제권을 잃지 않지요.

 

대항력과 우선 변제권은 임차권 등기가 등기부등본에 기재됨과 동시에 발생합니다. 그런데 그전에 이미 전입신고를 하고 살았거나 확정일자를 받았다면, 기존의 날짜가 그대로 이어지는 것으로 봅니다.

 

만약 임차권이 등기에 기재되기 전에 이사를 가면, 임차권 등기와 동시에 대항력과 우선 변제권이 새로 생기므로 그만큼 배당순위가 후순위로 밀리게 됩니다. 

그러므로 반드시 임차권 등기가 등기부에 기재된 후에 주민등록을 이전해야 합니다.

 

 

 

 

 

6. 소액 임차인의 최우선 변제권

 

최우선 변제권이란

소액 임차인의 경우 보증금 중 일정액의 보장금ㅇ르 최우선 순위로 배당받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

2020년 1월 12일, 서울특별시 기준으로 소액임차인은 1억 1천만이하의 경우 소액 임차인에 해당됩니다.

만약 자신이 임차하고 있는 집의 경매개시결정등기 전에 대항요건(전입신고, 점유)을 갖추었다면 확정일자를 받았는지 여부와 상관없이 서울기준 3,700만원까지 최우선으로 배당받을 수 있습니다. 

 

소액임차인의 최우선 변제권은 각 권리들이 설정된 시점이 언제인지에 따라 적용되는 보증금과 보장금이 달리지기 때문에 주의하셔야합니다.

 

 

 

 

 

마무리

주변에서 이사와 부동산에 관련해서 좋지 않은 소식들이 들려와서 이런 글을 작성하게 되었습니다.

전문가는 아니지만, 조금이나마 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다.

 

 

 

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